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恋爱期间双方共同支付首付,但只登记在一方名下的房屋司法实践中如何分割

投稿人:钱媛 2020-01-21 10:32:29 2106

文章摘要: 由于房屋价格飞涨,大多数普通人并无能力在购房时一次性付清房款,从支付首定金签订购房合同、到支付首付款、再到办理按揭贷款按月还贷,支付房屋对价事实上是一个时间久、跨度大的持续行为。由于支付房款周期较长,处于适婚年龄的购房人

由于房屋价格飞涨,大多数普通人并无能力在购房时一次性付清房款,从支付首定金签订购房合同、到支付首付款、再到办理按揭贷款按月还贷,支付房屋对价事实上是一个时间久、跨度大的持续行为。由于支付房款周期较长,处于适婚年龄的购房人在此期间恋爱、结婚也十分普遍,恋爱期间一方购房,另一方慷慨解囊也属人之常情,但这笔钱是赠与、是借贷还是购房出资,出资时双方往往不会明确约定。在恋爱分手后或离婚时,该房屋的性质及出资性质往往成为双方争议的焦点。

《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条(以下简称《婚姻法》解释三第十条)确立了一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行贷款、婚后共同还贷的房屋分割一般原则。[1]但《婚姻法》解释三对于现实中普遍存在的在支付首付款时即存在双方出资情况的房屋如何分割并没有进行规定,目前其他法律也无明确规定,法院在处理相关案件时,自由裁量空间较大,存在同案不同判的现象。

关于恋爱期间一方单独签订购房合同及按揭贷款合同,双方支付首付款及共同还贷的房屋如何分割,出资如何处理,笔者代理过的案件中就出现三种不同的处理方法:

一、将恋爱期间的出资视为借贷,分割时予以返还出资款。

陆某与张某某离婚纠纷一案[(2011)朝民初字第21256号案件]:陆某与张某某于2006年2月相识,2007年1月29日,陆某购买涉案房屋并支付定金3万元;2007年1月30日,陆某支付首付款5万7千元;2007年2月3日,陆某和张某某共同支付首付款198070元;2007年2月9日,陆某与张某某登记结婚;2007年3月,陆某和张某某先后支付了3万元和84930元首付款;相关契税等费用均为婚后交纳。诉争房屋总价款为87万元,首付款共计40万元,贷款47万元,陆某一人签订贷款合同,涉诉时共同还贷18万元,张某某于首付款中出资129100元。双方认可房屋现值为230万元。

朝阳区人民法院认为:该案中的诉争房屋系陆某婚前购买,为陆某个人财产。张某某婚前出资,应当视为债务由陆某返还,婚后出资、共同还贷及其对应的财产增值部分,由陆某给付张某某相应补偿。故做出(2011)朝民初字第21256号民事判决,判决诉争房屋归陆某所有,贷款由陆某偿还,陆某支付张某某45万元。

张某不服一审判决,上诉至北京市二中院。二中院二审认为,一审法院认定事实清楚,实体处理恰当,判决:驳回上诉,维持原判。

以上案例中,以签订购房合同的时间和房屋权属登记的产权人作为认定房屋权属的依据,对于恋爱期间另一方在首付款及共同还贷中的出资,认定为借贷。

二、将恋爱期间出资视为投资,房屋为双方按份共有,取得房屋登记一方补偿出资一方房屋份额对应的价款。

陈某与李某所有权确认纠纷[(2011)朝民初字第10641号民事判决书]:陈某与李某原系恋爱关系,后于2010年9月前后结束恋爱关系。2008年5月23日,李某签订认购书并于2008年5月28日支付定金10万元;2008年6月10日,陈某签订购房合同,约定陈某购买总价1709029元的涉案房屋,首付款719029元(含定金10万元)中,52万元由李某支付,199029元由陈某支付。余款由陈某贷款99万元支付,李某向陈某还贷帐户累计汇款109400元。涉案房屋已交付,收房当日李某支付面积补差价款等56044元。经评估涉案房屋价值399万元。

朝阳区人民法院经审理后认为,陈某在购买涉案房屋期间,与李某处于恋爱关系,李某参与了从认购到收房的全过程,支付了购房定金及首付款的较大部分并参与共同还贷,可以认定是陈某与李某共同购买涉案房屋。判决涉案房屋归陈某所有,陈某给付李某折价款120万元。

一审判决后,双方均不服上诉至二中院。二中院经审理认为一审法院认定陈某、李某共同购买房屋正确,但计算有误,改判陈某给付李某补偿款160万元。

以上案例抛开房屋登记在一方名下和购房合同由一方单独签订的形式,更注重从房屋取得需一定对价这一实质出发,将房屋认定为共有物,按双方出资比例对房屋进行分割。

三、不考虑双方恋爱期间出资的具体情况,直接将房屋作为共同财产予以分割。

王某某与陈某某离婚纠纷[(2012)朝民初字第01542号民事判决]:2003年7月,王某某与陈某某相识;2003年11月1日,王某某签订购房合同,房屋总价80万;2003年11月3日,王某某支付首付款6万元,陈某某支付首付款10万元;2003年11月18日,王某某贷款64万元。2004年1月16日,王某某与陈某某登记结婚。双方认可房屋价值480万元。

朝阳法院经审理认为,涉案房屋虽系王某某婚前签订购房合同,但综合双方相识、相恋过程及陈某某于首付款中出资的事实,可以认定涉案房屋是双方为结婚共同购置的婚房,应属夫妻共同财产,根据竞价结果确定该房归陈某某所有,陈某某支付王某某折价款245万元。

在上述三个案例中,将一方恋爱期间出资作为借贷处理的优点在于充分尊重物权登记的公示效力,易于确定房屋权属。但在房产大幅增值的情况下对于出资一方有失公平,尤其是在目前楼市限购、限贷政策还没有完全放开的情况下,双方如果结婚,出资一方实际上丧失了再行购房的机会。

将所购房屋作为共同共有房屋分割处理方法的优点在于简便明晰。财产可由两个以上的公民共有,但即便可以推定双方有共有的意思表示,直接将所购房屋定性为共同共有财产并进行分割不仅对出资多的一方不公平,且最大的法律障碍在于,签订购房合同、支付首付款时双方并未结婚,按夫妻财产的共同共有原则来对房屋进行分割缺乏法律依据。事实上,共同共有除明确约定外,其成立需以夫妻等基础关系存在为基础。《物权法》103条对共有关系不明时的推定作出了明确的规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

笔者认为将这一类型的房屋作为按份共有房屋处理更为合理。首先,物权登记的效力不是绝对的,房屋的取得以支付一定对价为前提。根据权利义务对等原则,出资人应享有房屋份额。其次,基于双方在恋爱期间选购房屋,综合双方共同支付首付款、共同验收房屋、共同偿还贷款的基本情况,可以推定双方有共有的意思表示。最后,《物权法》104条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

[1]《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

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