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二手房交易流程及费用2016_交易注意事项

投稿人:小商君 2016-12-10 15:32:00 2122

文章摘要: 二手房交易流程及费用2016_交易注意事项?二手房交易也成为现在很多人的首选,不过二手车交易流程相对于新房要复杂许多,若是不懂流程的人不小心就容易吃亏。今天,小编给大家介绍二手房交易流程及费用,二手房交易税费以及二手房交

    二手房交易流程及费用2016_交易注意事项?二手房交易也成为现在很多人的首选,不过二手车交易流程相对于新房要复杂许多,若是不懂流程的人不小心就容易吃亏。今天,小编给大家介绍二手房交易流程及费用,二手房交易税费以及二手房交易注意事项。
二手房交易流程图
二手房交易流程图
    
    二手房交易流程
    
    1、二手房交易过户之买方咨询
    
    买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
    
    2、二手房交易过户之签合同
    
    卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
    
    3、二手房交易过户之办理过户
    
    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
    
    4、二手房交易过户之立契
    
    房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
    
    5、二手房交易过户之缴纳税费
    
    税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
    
    6、二手房交易过户之办理产权转移过户手续
    
    交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
    
    7、二手房交易过户之银行贷款
    
    对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
    
    8、2016二手房交易过户之打余款完成交易
    
    买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
    
    二手房交易税费
    
    1、契税。符合住宅社区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
    
    2、城建税。营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。
    
    3、个人所得税。普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
    
    4、土地出让金。
    
    5、交易手续费。3元/平方米×建筑面积。
    
    6、合同印花税。房屋成交总额×0.05%。
    
    7、营业税。
    
    8、工本费。80元,共有权证:20元。
    
    根据各地区的规定不一样,二手房交易的税费可能也有所不一样,具体情况,按当地的标准进行。
    
    二手房交易注意事项
    
    首先,确定房屋的产权归属是否真实,这是二手房交易注意事项的首要关注问题,要确定产权证上的房主与卖房人是同一个人;房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷等等,以免日后发生经济纠纷问题,造成不必要的麻烦。
    
    其次,购买二手房注意事项第二大要点,要清楚二手房的准确面积,合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。
    
    再次,一定要懂得用法律维护自身权益,要了解二手房交易流程,这是二手房交易注意事项的重中之重,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,而不是《商品房购买合同》。并且一定要到房屋所在区、县所在的国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续等手续。
    
    当然,多了解一下,购买二手房要交哪些税。熟悉各种税的征收比例和征收情况,合理避税也是很必要的。
    
    最后,为了更好的维护自身权益,小编建议您在二手房交易注意事项一定要加上一条,制定违约责任赔偿书:买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的产生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
    
    二手房过户费怎么算
    
    买房人应缴纳税费:
    
    1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
    
    2、 印花税:房款的0.05%
    
    3、 交易费:3元/平方米
    
    4、 测绘费:1.36元/平方米
    
    5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。
    
    卖房人应缴纳税费:
    
    1、 印花税:房款的0.05%
    
    2、 交易费:3元/平方米
    
    3、 营业税:全额的5.5%(房产证未满5年的)
    
    4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
    
    买二手房好还是新房好
    
    首先是地理位置的选择,这个要结合自己和家人上班、上学方便与否,周围交通线路是否充足来考虑。无论新房老房都要先确定这一点。如果是大城市的优越,那估计只能买到二手房了,一是早早地被开发了,二是即使有新房价格也很昂贵。
    
    买房子不是几百块、几千块的事情,所以钱当然是很重要的问题。那么问题就很简单了,二手房要比新房便宜多了,尤其在北上广深这种地方,可以省上大把的钱。将省下来的钱用来改善家人生活,给孩子提供更好的教育帮助,也是不错的。
    
    除了钱之外,周围的配套设施也很重要。新房周围的配套设施相对来说尚未齐全,成熟楼盘附近各种设施就很齐全,包括一些商圈、学区等等。如果只是相对短暂地居住用来过渡,可以优先选择二手房。
    
    对于追求高品质生活的人,当然是新房比较优渥。新房子使用更为先进的建筑材料、工艺等,新房的设计理念等相对会优于二手房。
    
    最后来看看房屋本身的质量,二手房由于已有人居住过,所以不会存在甲醛、苯污染超标的问题,而房屋是否存在漏水、地陷等问题,只要亲自去看过就对房子有所了解。
    
    所以,买什么房子就得看看以下这几个因素在你心中的重要性:地段、价格、配套设施、新兴理念、房屋质量。 如果资金宽裕,不需要极佳地段的房子,又有合适不太偏远的楼盘,可以选择购买新房;如果资金相对紧缺,希望配套设施齐全,方便孩子上学的,可以选择地段相对较好的二手房。
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